既存建物を、これからも使い続けるために
株式会社堀口建築設計では、RC造・S造を中心に、
既存建物の耐震診断から耐震補強設計、改修設計まで対応しています。
建物を取り壊して建て替えるのか、
既存建物を改修してこれからも長く使っていくのか。
近年は建築工事費の上昇により、建替えだけでなく、
既存建物を活かすという選択肢の重要性が高くなっています。
耐震診断は、単に「今の建物が安全か」を確認するだけではありません。
この建物に今後も投資する価値があるのか。
耐震補強や改修を行い、もう一度建物としての価値を高めていくのか。
その判断材料となる業務でもあります。
1．こんな方からご相談いただいています
1-1．建物を長く使いたいオーナー様
共同住宅、店舗、事務所などを長期間所有・管理されている
建物オーナー様から、次のようなご相談をいただきます。
- 古くなってきたが、できれば建替えずに使い続けたい
- 長年所有・管理してきた建物を残したい
- 大規模改修を機に耐震性も確認したい
- 今後10年、20年と所有する前提で建物を再生したい
長期間所有されている建物では、竣工図、構造図、構造計算書などが
保管されているケースも多く、既存資料を活用することで
合理的に耐震診断を進められる場合があります。
1-2．工場・事業所を所有する企業様
古い工場や事業所について、
「耐震性能に問題がある可能性は感じているが、
社内で予算を確保するためには専門家による客観的な評価が必要」
というケースがあります。
- 設備投資や改修予算の社内稟議を上げたい
- 本社決裁のために耐震性を明確にしたい
- 工場更新か既存建物改修かを判断したい
- BCPの観点から建物の安全性を確認したい
- 従業員の安全確保のため、根本的な対策を検討したい
社内説明に必要な資料にも対応します
企業の耐震改修では、技術的に補強が必要であっても、
そのまま工事が進むとは限りません。
- なぜ今対応する必要があるのか
- どのような調査を行うのか
- 診断によって何が分かるのか
- 診断後にどのような対応が考えられるのか
といった内容を整理し、
社内稟議や本社説明に使用しやすい形でまとめることも可能です。
地場ゼネコン、サブコン、営繕会社等からのご相談にも対応しています。
2．耐震診断を行う前に考えること
2-1．「延命」するのか、「再生」するのか
古い建物だからといって、
必ず耐震診断・耐震補強を行うことが最善とは限りません。
短期間の延命が目的の場合
あと数年使用するための最低限の延命が目的であれば、
次のような修繕を優先した方が合理的な場合があります。
- 屋上防水
- 外壁改修
- 給排水管の更新
- 設備更新
今後も長期間使用する場合
一方で、
今後も長期間所有したい。
建物そのものの価値をもう一度高めたい。
という場合には、
建物を根本的に再生することが選択肢になります。
- 耐震診断
- 耐震補強
- 大規模改修
- 用途変更
2-2．建替えか、改修か
建替えと改修のどちらが適切かは、建物ごとに異なります。
主な判断材料として、次のような項目があります。
- 建物の耐震性能
- 劣化状況
- 今後の使用期間
- 改修費用
- 建替え費用
- 現在の用途
- 将来の活用方法
特に近年は建築工事費が高騰しており、
建替えの負担が大きくなっています。
耐震診断は、「補強できるか」を確認するだけでなく、
「この建物に今後も投資する意味があるか」を判断する材料にもなります。
3．対応できる業務
3-1．RC造の耐震診断・耐震補強設計
RC造建築物について、
建物の規模・用途・目的に応じて耐震診断を行います。
対応内容
- 1次診断
- 2次診断
- 3次診断
- 耐震判定委員会等への対応
- 耐震補強方針の検討
- 耐震補強設計
共同住宅、事務所、店舗、福祉施設、各種事業所などに対応します。
3-2．S造の耐震診断・耐震補強設計
工場、倉庫、事務所などの鉄骨造建築物について、
耐震診断・耐震補強設計を行います。
対応内容
- 既存資料の確認
- 現地調査
- 既存部材の確認
- 接合部等の確認
- 耐震診断
- 耐震補強方針の検討
- 耐震補強設計
既存図面だけでは確認できない場合には、
必要な現地調査を行い、診断に必要な情報を整理します。
3-3．耐震補強とあわせた改修設計
構造＋意匠で、建物全体の再生まで対応します。
耐震補強では、
構造部分だけを変更して工事が完結するとは限りません。
- 耐震壁や鉄骨ブレースの新設
- 間仕切り変更
- 建具変更
- 内外装改修
- 設備配管との調整
- 用途変更
- 動線の見直し
堀口建築設計では、構造設計だけでなく意匠設計にも対応しているため、
一体的に検討できます。
耐震診断
↓
耐震補強計画
↓
構造設計
↓
意匠改修設計
単に建物を延命するだけではなく、
これからも使いたい建物として再生するための改修
についてもご相談いただけます。
4．目的別の耐震相談
耐震診断には、建物の長寿命化や耐震補強以外にも、
さまざまな目的があります。
目的によって必要な調査や診断方法が異なるため、
まず「何のために耐震性を確認するのか」を整理することが重要です。
4-1．福祉施設等の開設に伴う耐震性能確認
保育園、デイサービス、障害福祉施設等の開設にあたり、
「建物が新耐震基準であること」
「一定以上の耐震性能を有していること」
などの確認を行政等から求められる場合があります。
まず確認する内容
- 建築時期
- 建物の構造
- 確認済証、検査済証の有無
- 既存図面の有無
- 構造計算書の有無
- 行政等から求められている具体的な内容
これらを確認し、
書類確認で足りるのか、耐震診断まで必要なのか
から整理します。
賃貸物件で開設を検討している場合
賃貸物件で、これから福祉施設等を開設する段階では注意が必要です。
旧耐震建物や図面のない建物では、
本格的な耐震診断や現地調査が必要となり、
相応の費用が必要になる場合があります。
また、建物所有者の協力がなければ
実施できない調査もあります。
そのため、物件契約前であれば、
耐震診断に費用をかけてその建物を使用するのか、
最初から新耐震基準の別物件を探すのか
を比較した方が合理的な場合があります。
4-2．建替え・立退き等に伴う耐震診断
古い賃貸建物などについて、
次のような目的で耐震診断を行うケースがあります。
- 建替えを検討している
- 建物を今後使用し続けることが適切か判断したい
- 立退き交渉等に用いる客観的な技術資料が必要
- 建物の安全性を客観的に確認したい
図面が残っていない建物の場合
築年数の古い建物では、
構造図、構造計算書、確認申請資料等が
残っていないケースも少なくありません。
その場合には現地調査等を行い、
確認できる範囲を整理したうえで耐震性能を評価します。
第三者への説明資料として使用する場合
立退き交渉等に診断結果を使用する場合には、
単に「耐震性能が不足している」という結論だけでは
十分とは限りません。
- どのような調査を行ったのか
- 何を確認できたのか
- 何が確認できていないのか
- どのような条件で評価したのか
そのため、調査範囲・前提条件・評価根拠を明確にしたうえで
成果物を作成します。
なお、調査結果にかかわらず、
あらかじめ特定の診断結果を出すことを前提とした
ご依頼には対応していません。
5．図面がない建物について
5-1．図面がなくても対応できる場合があります
構造図・構造計算書等が残っていない場合でも、
耐震診断が可能なケースがあります。
ただし、図面から確認できない情報を
現地で調査する必要があります。
5-2．必要になる可能性がある調査
- 柱、梁等の部材寸法確認
- 配筋調査
- 鉄骨部材調査
- 接合部調査
- コンクリート調査
- 必要に応じた一部解体調査
建物の構造や診断方法によって、
必要となる調査内容は異なります。
5-3．費用・期間について
図面が揃っている建物と比較すると、
現地調査や追加調査が必要になるため、
調査範囲・費用・期間が大きくなる傾向があります。
まずはお手元に残っている資料を確認したうえで、
対応方法をご提案します。
6．耐震診断・耐震補強の進め方
-
STEP 1 お問い合わせ・目的確認
まず、建物概要とともに、
「なぜ耐震性を確認したいのか」
を確認します。目的によって、必要となる調査や診断方法が異なります。
-
STEP 2 既存資料の確認
確認申請資料、意匠図、構造図、構造計算書等を確認します。
-
STEP 3 調査・診断方法の検討
建物の状況と診断目的に応じて、
必要な現地調査・診断方法・業務範囲を整理します。 -
STEP 4 お見積り
業務範囲を明確にしたうえでお見積りします。
-
STEP 5 現地調査
必要に応じて建物の現地調査を行います。
-
STEP 6 耐震診断
構造計算・評価を行い、
建物の耐震性能を確認します。 -
STEP 7 今後の方針検討
診断結果をもとに、
次のような今後の方針を検討します。- 現状利用
- 耐震補強
- 大規模改修
- 用途変更
- 建替え
-
STEP 8 耐震補強・改修設計
必要に応じて、
耐震補強設計、意匠改修設計等を行います。
7．よくあるご質問
Q．耐震診断をすれば、必ず補強した方がよいのでしょうか？
必ずしもそうではありません。
短期間の延命が目的であれば、
防水、外壁、設備配管等の修繕を
優先した方が合理的な場合があります。
今後も長期間使用する建物であれば、
耐震診断・耐震補強を含めた
根本的な改修を検討する価値があります。
Q．建替えと耐震補強のどちらがよいでしょうか？
建物の状態、今後の使用期間、用途、
改修費用、建替え費用等によって異なります。
特に近年は建替え費用が大きくなっているため、
既存建物を耐震補強・改修して活用する選択肢もあります。
Q．図面がなくても診断できますか？
可能な場合があります。
ただし、図面から確認できない情報について
現地調査や追加調査が必要となるため、
図面が残っている建物より
費用・期間が大きくなる傾向があります。
Q．木造住宅の耐震診断はできますか？
対応可能な場合があります。
ただし、特に図面が残っていない木造建物では、
必要な現地調査等を含めると
一般的な簡易診断より費用が大きくなる場合があります。
建物規模、既存資料、診断目的を確認したうえで
対応可否を判断します。
Q．工場の耐震性が低いことがある程度分かっていても、
診断する意味はありますか？
あります。
設備投資や改修予算を社内で決定するためには、
専門家による客観的な調査・評価が
必要となる場合があります。
社内稟議や本社決裁を目的とする場合には、
診断結果だけでなく、
調査内容や今後の対応方針についても
説明しやすい形に整理します。
8．ご相談・お問い合わせ
8-1．ご相談時にお送りいただきたい情報
- 建物所在地
- 用途
- 構造
- 階数
- 延床面積
- 建築年
- 確認済証、検査済証
- 意匠図
- 構造図
- 構造計算書
- 現在の建物状況が分かる写真
すべて揃っている必要はありません。
お手元にある資料をご送付ください。
8-2．特にお知らせいただきたいこと
今回、耐震性を確認したい目的をお知らせください。
- 今後も長期間所有したい
- 耐震補強を検討している
- 大規模改修を検討している
- 工場の社内稟議、本社決裁に使用したい
- 福祉施設等の開設要件を確認したい
- 建替えを検討している
- 立退き交渉等の技術資料が必要
目的を確認することで、
必要な調査・診断方法を整理しやすくなります。